房产税缴纳指南：房地产企业的特殊规定解析！

《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条“关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题”规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
根据上述规定，房地产企业开发的商品房在售出前属于房地产企业的存货，不需要缴纳房产税，但在售出前已使用或出租、出借的，需要缴纳房产税。

《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
根据上述规定，施工企业为房地产企业建造商品房时，在基建工地建造的为基建工地服务的各种临时建筑，在施工期间免征房产税，工程结束后，转交给房地产企业，房地产企业应自接收的次月起缴纳房产税。

房地产企业将开发的商品房作为样板房供客户参观，是否属于“使用”缴纳房产税呢？目前部分税务机关有不同的观点。一种观点认为，用于销售展览并未实际使用，不需要缴纳房产税，如湖南税务；另一种观点认为，用于销售展览属于使用，需要缴纳房产税，如广东阳江税务、贵州税务。实务操作中需要与主管税务机关沟通确认当地的执行口径。

国家税务总局12366纳税服务平台2021年1月21日湖南省税务局对于“房地产开发企业样板房是否需要缴纳房产税”的答复。
问题内容：
房地产开发企业作为存货核算并出售的样板房，是否需要缴纳房产税？
答复内容：
根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号 )第一条的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
因此，如果房地产开发企业对于装修的样板房并未实际使用，并最终是要出售，可以按上述文件规定，不缴纳房产税。

国家税务总局广东省税务局2021年4月29日对于“房地产企业的样板房是否要交房产税？”的答复。
内容：
我司是从事房地产开发企业，其中利用本公司开发的几套商品房作为样板房，主要用途是供客户参观。我司的主管税务机关认为我司的样板房是自用，要根据次月开始要交房产税。我司的观点是：1、依据国税发〔2003〕89号中第一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。2、样板房是为销售产品而定制的样板，本身就是广告、推广的性质。3、客户在买房前，都是要参观的，不仅是样板房，其他的毛坯房的现房销售，也会要参观，如果把参观也认定为使用的话，那几乎所有待售已被参观过房屋都可以认为是使用。4、如样板房的性质认定为使用，那么，无论是作为居住、办公、商用质性，样板房都是达不到交付标准的。房地产企业的样板房是否要交房产税？依据是什么，使用的范围包括哪里？现恳请国家税务总局广东省税局给我们企业回复，万分感谢！
回复内容：
根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款规定，房地产企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。样板房作为销售展示用途供客户参观，属于企业自用房产，应征收房产税。上述回复仅供参考，如有疑问建议进一步向主管税务机关核实确认。感谢您对本网站的支持！

国家税务总局12366纳税服务平台2020年11月20日贵州省税务局对于“样板房是否缴纳房产税”的答复。
问题内容：
企业一共修建500套普通住宅,为了更好地销售住宅,将其中4套住宅精装修用于销售展览,后期这4套住宅连同装修也会一起销售,销售前这4套住宅是否应该缴纳房产税?
答复内容：
根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（税发〔2003〕89号）：“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题   鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”根据上述文件规定，如您的房产已经使用，用于销售展览，需要缴纳房产税。

房地产企业将开发待售的商品房向银行进行了抵押贷款，但没有实际使用，需要缴纳房产税吗？抵押贷款属于“使用”吗？
在实务操作中也存在两种观点，一种观点认为，房地产企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，不需要缴纳房产税，如山东、安徽、浙江、上海、广东珠海等税务局；另一种观点认为，房地产企业将待售商品房用于抵押贷款，属于售出前房地产企业已使用的商品房，需要缴纳房产税，如江苏、厦门税务。实务操作中需要与主管税务机关沟通确认当地的执行口径。

国家税务总局12366纳税服务平台2019年10月22日山东税务对于“房地产开发企业待售商品房抵押贷款要交房产税吗？”的回复。
问题内容：
房地产开发企业待售商品房抵押贷款要交房产税吗？
答复内容：
根据《国家税务总局关于房产税
城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”
因此，如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，则不征收房产税；如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借，或转为自持物业的，不论是否抵押，都应当按照规定缴纳房产税。

国家税务总局12366纳税服务平台2019年10月23日安徽税务对于“房地产开发企业待售商品房抵押贷款要交房产税吗？”的回复。
问题内容：
房地产开发企业待售商品房抵押贷款要交房产税吗？
答复内容：
根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”
因此，如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，则不征收房产税；如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借，或转为自持物业的，不论是否抵押，都应当按照规定缴纳房产税。

国家税务总局12366纳税服务平台2019年11月1日浙江税务对于“房地产开发企业待售商品房抵押贷款要交房产税吗？”的回复。
问题内容：
房地产开发企业待售商品房抵押贷款要交房产税吗？
答复内容：
根据国税发〔2003〕89号相关规定，如房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，则不征收房产税；如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借，或转为自持物业的，不论是否抵押，都应当按照规定缴纳房产税。

2019年5月13日国家税务总局上海市税务局网站“纳税服务—纳税咨询—回复选登”版块对于“抵押的未售库存商品房是否缴纳房产税”的回复。
留言内容：
我单位是一家房地产企业，我单位用库存待售的商品房向银行进行了抵押贷款，我们没有实际使用房产，请问用库存待售商品房向银行抵押的行为属于使用房产吗？需要缴纳房产税吗？
答复内容：
根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”
因此，如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，则不征收房产税；如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借，或转为自持物业的，不论是否抵押，都应当按照规定缴纳房产税。

2020年12月9日国家税务总局珠海市税务局对于“房产税缴纳问题”的回复。
内容：
房地产开发商将已竣工验收的住宅办到公司名下后用于抵押贷款，该批住宅同步对外销售，当住宅售出后即解押给客户办理网签办证。请问这种情况下，是否需要缴纳房产税，如需缴纳是否有减免的优惠政策。谢谢！
回复内容：
一、根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”因此，如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，则不征收房产税；如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借，或转为自持物业的，不论是否抵押，都应当按照规定缴纳房产税。二、根据《国家税务总局广东省税务局关于应对疫情房产税和城镇土地使用税困难减免税收优惠政策的通告》（国家税务总局广东省税务局通告2020年第16号）规定：“三、因疫情影响，纳税人除享受上述两项优惠外，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可向房产、土地所在地主管税务机关申请，按规定权限核准后，酌情给予减税或免税。

国家税务总局12366纳税服务平台2019年5月14日江苏税务对于“房地产企业抵押待售房产是否属于使用？”的回复。
问题内容：
我单位是一家房地产企业，我单位用库存待售的商品房向银行进行了抵押贷款，我们没有实际使用房产，请问用库存待售商品房向银行抵押的行为属于使用房产吗？需要缴纳房产税吗？
答复内容：
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条的规定，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。因此，抵押行为是“使土地使用权、待售商品房为开发商融通资金的目的服务”符合“使用”的定义，是房地产开发企业行使了待售商品的使用权，因此，应按规定申报缴纳房产税。

国家税务总局12366纳税服务平台2019年10月22日厦门税务对于“房产税咨询”的回复。
问题内容：
根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
我房地产公司将待售商品房抵押贷款，是否不属于已使用房产，属于免征房产税情形？
答复内容：
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）文件规定：“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”房地产公司将待售商品房用于抵押贷款，属于售出前房地产开发企业已使用的商品房，因此，应按规定征收房产税。

房地产企业将开发的商品房对外出租，租赁合同到期收回商品房待售，是否需要缴纳房产税？
如果商品房并未办理到房地产企业名下，收回对外出租的商品房准备对外出售，不需要缴纳房产税。可以参考北京的相关规定。
《北京市财政局 北京市地方税务局关于房产(城市房地产)税和城镇土地使用税有关政策和征管问题的通知》（京财税〔2003〕2355号）第一条规定，对房地产开发企业建成的商品房，仅对售出前使用(含出租、出借)部分征收房产(城市房地产)税和城镇土地使用税；停止使用(含出租、出借)期间，不征收房产(城市房地产)税。

房地产企业无产权的地下车位一般采取转让使用权的方式，转让年限与车位所在的土地使用权年限一致。虽然转让地下车位使用权没有发生产权转移，但按照“实质重于形式”的原则，房地产企业转让地下车位永久使用权不属于租赁收入，并且在转让永久使用权后，受让人取得了地下车位的占有、使用、收益、处分的权利，因此，转让地下车位永久使用权后，房地产企业不应该再缴纳房产税，应由购买方缴纳房产税。
如国家税务总局12366纳税服务平台2020年3月20日云南税务对于“关于买卖地下车位房产税缴纳问题”的回复。
问题内容：
企业与房地产商签订车位购买合同，目前无法办理产权证，能否认定为购买方只有使用权，不拥有所有权。转让地下车位使用权，实质上是一种租赁关系，车位的房产税是否应该由销售方按照从租计征缴纳？
答复内容：
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”
二、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
 (一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
(二)购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
第三条
房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
因此，根据上述文件规定，确属转让行为的，应按照依照房产原值计算房产税，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。建议与主管税务机关核实。
但辽宁税务有不同的规定。利用地下人防工程改造的停车位，无论是自用还是出租，还是销售长期使用权，均不征收房产税；其他地下停车位均按从租计征房产税（出租地下停车位或出售地下停车位使用权）。
《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》（辽地税函[2011]183号）规定，为支持我省人防事业的发展，根据中国人民解放军沈阳军区、辽宁省人民政府、吉林人民政府和黑龙江人民政府《关于贯彻落实<国务院
中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见>的意见》(国发[2008]8号)的有关规定，同意自2011年1月1日起，暂免征收我省人防部门收取的、已纳入财政预算管理的平战结合工程的房产税。
《沈阳市地方税务局关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问题的批复》（沈地税函[2013]54号）第一条规定，从2011年1月1日起，对符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税函[2011]183号)规定免税的地下人防工程，无论是自用还是出租，还是销售长期使用权，均不征收房产税。此前，未征税款不予补征。
第二条规定，对不符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税函[2011]183号)规定免税的地下停车位均按从租计征房产税。在2012年4月10日之前，发生的出租地下停车位或出售地下停车位使用权行为，未按从租计征房产税的，应予补缴，在2013年底前补缴的不征收滞纳金。
天津税务针对房地产企业长期（不低于20年）出租的地下停车位视同不动产销售，不征收房产税。
《天津市地方税务局关于地下停车场[位]等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（津地税地[2012]16号）第一条“房地产项目中地下停车场(位)房产税征收问题”第1款规定，对房地产开发企业长期(不低于20年)出租的地下停车场(位)，视同不动产销售，不征收房产税；对停车场(位)的实际使用人征收或免征房产税，凡实际使用人为应税单位的，车位价值应并入房产原值征收房产税，凡实际使用人为免税单位或个人的，免征房产税。